Redutor de Ajuste: o que Sua Construtora Precisa Documentar Até 31 de Dezembro

Este artigo tem base nos Arts. 256, 257 e 258 da Lei Complementar nº 214/2025, com as alterações da Lei Complementar nº 227/2026, que tratam do valor de referência e do redutor de ajuste nas operações com bens imóveis dentro da Reforma Tributária.

A Reforma Tributária mudou a forma como a venda de imóveis será tributada. Com a chegada do IBS e da CBS, construtoras e incorporadoras vão pagar imposto sobre o valor de venda das unidades, mas com um desconto importante: o chamado redutor de ajuste.

Esse desconto pode representar uma economia grande em cada venda. O problema é que o valor dele, para tudo o que a empresa já tem hoje, será fixado numa data só: 31 de dezembro de 2026. E o que não estiver comprovado até lá pode simplesmente não entrar na conta.

Este artigo explica, sem termos técnicos, o que é o redutor de ajuste, por que essa data importa tanto e o que a construtora precisa reunir nas próximas semanas.

O que É o Redutor de Ajuste

Pense no redutor de ajuste como o valor que a empresa já investiu no imóvel e que não deve ser tributado de novo quando ele for vendido.

Pela lei, a partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel de uma empresa que pague IBS e CBS terá um valor vinculado a ele: o redutor de ajuste. Quando esse imóvel for vendido, o redutor é abatido do preço de venda antes do cálculo do imposto. O imposto incide só sobre a diferença.

Um exemplo simples: se um imóvel tem redutor de R$ 400.000 e é vendido por R$ 600.000, a base para o cálculo do imposto parte de R$ 200.000, e não do valor total da venda.

O valor do redutor é corrigido pela inflação (IPCA) até a data da venda. E quando um terreno é dividido em várias unidades, o redutor é distribuído entre elas.

Ou seja: quanto maior o redutor de cada imóvel, menos imposto a construtora paga quando vende. E o redutor só é tão bom quanto os documentos que o comprovam.

Por que 31 de Dezembro de 2026 Importa

Para os imóveis e as obras que a empresa já tem, a lei define que o valor inicial do redutor é constituído em 31 de dezembro de 2026. É uma espécie de fotografia: o que a construtora conseguir comprovar até essa data entra no redutor. O que ficar de fora dificilmente será recuperado depois.

No caso das obras em andamento, a regra é ainda mais sensível. Só entram no redutor os custos de bens e serviços adquiridos antes de 1º de janeiro de 2027 e comprovados por documentos fiscais idôneos. Na prática, isso quer dizer nota fiscal. Compras sem nota, recibos informais e pagamentos sem comprovação adequada tendem a ficar fora da conta.

A lei também permite que a Receita questione valores de aquisição que não pareçam condizentes com o mercado ou que estejam baseados em documentos frágeis. Por isso, não basta ter o número: é preciso ter o papel que comprova o número.

Há ainda um efeito de mercado. Como imóveis e obras existentes em 31/12/2026 têm regras próprias para formar o redutor, muitas empresas estão revendo o calendário de compra de terrenos e de início de obras neste fim de ano. Essa é uma decisão que vale analisar caso a caso, com a contabilidade.

Imóveis Prontos, Terrenos e Obras: o que Vale para Cada Um

A lei trata de forma diferente o que a empresa tem em 31 de dezembro de 2026.

Imóveis e terrenos que já são da empresa

Para imóveis prontos e terrenos que estejam em nome da construtora nessa data, o redutor parte do valor de aquisição, corrigido pelo IPCA até 31/12/2026. A lei também permite que a empresa escolha usar o valor de referência do imóvel, que será calculado pelo governo com base em preços de mercado e informações de cartórios e prefeituras.

Qual das duas opções é melhor depende de cada imóvel. Um terreno comprado há muitos anos, por um valor baixo, pode ter um valor de referência bem maior que o custo corrigido. Essa comparação precisa ser feita com cuidado, imóvel por imóvel.

Obras em andamento

Para imóveis em construção em 31/12/2026, o redutor é a soma de duas partes:

• o valor de aquisição do terreno, corrigido pelo IPCA;

• os custos da obra e as despesas diretas de produção e venda adquiridos até essa data e comprovados por nota fiscal, também corrigidos.

Um exemplo: uma incorporadora comprou um terreno por R$ 2 milhões e, até o fim de 2026, gastou R$ 3 milhões em materiais e serviços com nota fiscal. O redutor dessa obra parte de cerca de R$ 5 milhões, corrigidos pela inflação, e será distribuído entre as unidades. Se metade desses custos não tiver nota, o redutor cai pela metade na parte da obra, e o imposto sobre as vendas aumenta.

Outros valores que entram no redutor

Além do terreno e da obra, a lei inclui no redutor o ITBI e o laudêmio pagos na compra do imóvel e as contrapartidas exigidas pelo poder público para aprovar o empreendimento, como a outorga onerosa do direito de construir. Esses comprovantes também precisam estar guardados.

O que a Construtora Deve Reunir Até o Fim do Ano

O trabalho principal é de organização. Quanto antes começar, mais fácil é encontrar documentos que estão espalhados entre obra, escritório e fornecedores.

• Escrituras e contratos de compra de todos os terrenos e imóveis da empresa, com o valor pago e a data.

• Comprovantes de ITBI e laudêmio de cada aquisição.

• Notas fiscais de materiais e serviços de cada obra em andamento, separadas por empreendimento.

• Comprovantes de contrapartidas pagas à prefeitura ou a outros órgãos, como outorga onerosa.

• Notas pendentes com fornecedores. Compras feitas em 2026 cuja nota ainda não foi emitida precisam ser regularizadas antes de 31 de dezembro.

• Matrículas atualizadas dos imóveis, para conferir que tudo está em nome da empresa.

Também vale rever um hábito comum em canteiros de obra: compras pequenas feitas sem nota, para ganhar tempo. Até o fim do ano, cada nota fiscal de obra pode virar desconto de imposto nas vendas futuras.

Por fim, a escolha entre manter o RET (Regime Especial de Tributação) durante a transição ou migrar para o novo sistema é uma decisão separada, que trataremos em outro artigo. Seja qual for o caminho, ter os documentos organizados até 31 de dezembro protege o valor do redutor e preserva as opções da empresa.

Como a Construtábil Pode Ajudar

O redutor de ajuste é uma das partes da Reforma Tributária que mais podem pesar no resultado de uma construtora ou incorporadora. E, ao contrário de muitas regras que ainda dependem de regulamentação, essa tem data marcada.

Na Construtábil, atendemos construtoras e incorporadoras há mais de 20 anos. Levantamos os documentos de cada terreno, imóvel e obra, conferimos o que pode compor o redutor, comparamos as opções de valor inicial e deixamos a empresa pronta para vender com o menor imposto que a lei permite. Entre em contato e organize o redutor de ajuste da sua construtora antes de 31 de dezembro.