Condomínio Vai Emitir Nota Fiscal? O que Muda em Dezembro de 2026

Este artigo tem base no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026 (cronograma de emissão dos documentos fiscais do IBS e da CBS), no Art. 26 da Lei Complementar nº 214/2025, com a redação dada pela Lei Complementar nº 227/2026 (tratamento do condomínio edilício na Reforma Tributária), e nos Arts. 1.348 e 1.350 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002).

Nos últimos meses, uma notícia começou a circular entre síndicos e moradores: a partir de dezembro, o condomínio vai ter que emitir nota fiscal. Logo depois vem a pergunta que preocupa todo mundo: isso quer dizer que a taxa condominial vai ter imposto?

A resposta curta é: para a maioria dos condomínios, não. Mas a mudança é real e exige preparação, principalmente nos prédios que recebem algum valor além das cotas dos moradores, como aluguel de antena, publicidade na fachada ou locação de espaços.

Este artigo explica o que muda a partir de 1º de dezembro de 2026, em quais situações o condomínio pode passar a pagar imposto e o que o síndico precisa organizar até lá.

O que Muda a Partir de 1º de Dezembro

Com a Reforma Tributária, o governo está criando um sistema nacional de notas fiscais para registrar as operações de empresas e de outras entidades. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, publicado em julho, definiu quando cada setor entra nesse sistema.

Para os condomínios, a data é 1º de dezembro de 2026. A partir dela, a cobrança das taxas condominiais e das demais receitas do condomínio passa a ser registrada por meio da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica, a NFS-e.

Na prática, isso significa que o boleto do condomínio deixa de ser o único registro da cobrança. As cotas ordinárias, as cotas extras e os valores recebidos de terceiros passam a aparecer também no sistema fiscal nacional.

Quem vai operar essa emissão no dia a dia, em geral, é a administradora ou a contabilidade do condomínio, e não o síndico pessoalmente. Mas a responsabilidade de garantir que tudo esteja em ordem continua sendo do síndico, que responde pela gestão do condomínio.

Emitir Nota Significa Pagar Mais Imposto?

Não necessariamente. Emitir nota fiscal e pagar imposto são duas obrigações diferentes.

A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamentou a Reforma Tributária, diz no Art. 26 que o condomínio edilício, como regra, não é contribuinte dos novos tributos, o IBS e a CBS. A taxa condominial serve para dividir as despesas do prédio entre os moradores.

Então, para a grande maioria dos condomínios residenciais, que vivem basicamente das cotas pagas pelos moradores, a NFS-e vai funcionar como um registro. A nota é emitida, mas a cota não passa a ter imposto por causa disso.

Isso não quer dizer que a Reforma Tributária não vai pesar no orçamento. Os prestadores de serviço do condomínio, como empresas de limpeza, portaria e manutenção, terão novas regras de tributação, e parte desse custo pode chegar ao condomínio nos contratos. Esse é um ponto para considerar na previsão orçamentária de 2027.

Quando o Condomínio Pode Passar a Pagar Imposto

A exceção está nas receitas que não vêm dos moradores. Muitos condomínios ganham dinheiro com as áreas comuns, por exemplo:

• aluguel de espaço na cobertura para antenas de telefonia;

• publicidade em fachada ou muro;

• locação do salão de festas ou de vagas para pessoas de fora do condomínio;

• cessão de espaço para quiosques, minimercados ou máquinas de venda.

Para esses casos, a lei criou uma linha divisória. Se as cotas pagas pelos moradores representarem menos de 80% da receita total do condomínio, ele passa a pagar IBS e CBS sobre as operações feitas com terceiros. A cota dos moradores continua fora da cobrança. O imposto incide só sobre o que vem de fora, como o aluguel da antena.

Um exemplo simples: um condomínio que arrecada R$ 40.000 por mês com as cotas e recebe R$ 12.000 de aluguel de antenas e publicidade tem receita total de R$ 52.000. As cotas representam cerca de 77% desse total, abaixo dos 80%. Nesse cenário, o condomínio passa a ter imposto sobre os R$ 12.000 recebidos de terceiros.

Esse percentual precisa ser acompanhado ao longo do tempo. Um contrato novo de antena ou um aumento na locação de espaços pode mudar a situação do condomínio.

E a opção pelo regime regular?

A lei também permite que o condomínio escolha entrar no regime regular de IBS e CBS. Nesse caso, porém, o imposto passa a incidir sobre tudo o que o condomínio cobra, inclusive as cotas dos moradores. Por isso, em prédios residenciais, essa opção raramente compensa, e qualquer decisão nesse sentido deve ser analisada com a contabilidade e levada à assembleia.

Quando isso começa a pesar no caixa

A Reforma Tributária está em transição. Em 2026, o IBS e a CBS funcionam em fase de testes, com alíquotas simbólicas. A cobrança efetiva da CBS começa em 2027, e o IBS aumenta de forma gradual até 2033. Por isso, o momento de organizar as receitas é agora, antes que o imposto passe a ter peso real.

O que o Síndico Deve Fazer Até Dezembro

A mudança está próxima, mas dá tempo de se organizar. Alguns passos ajudam a chegar a 1º de dezembro com tranquilidade:

• Levantar todas as receitas do condomínio. Listar o que vem das cotas e o que vem de terceiros, como antenas, publicidade e locação de espaços.

• Revisar os contratos com terceiros. Conferir valores, prazos de reajuste e quem paga cada coisa. Um contrato antigo de antena, por exemplo, pode estar com valor desatualizado ou sem cláusula sobre impostos.

• Calcular a proporção das cotas na receita total. Saber se o condomínio está perto ou abaixo dos 80% evita surpresa quando a cobrança começar de fato.

• Confirmar com a administradora e a contabilidade quem vai emitir as notas. O condomínio precisa estar cadastrado e com o sistema pronto antes de dezembro.

• Informar os moradores. Uma explicação simples na próxima assembleia ou em um comunicado evita boatos de que "a taxa vai ter imposto".

Também é um bom momento para incluir esse tema na previsão orçamentária de 2027, que, pelo Código Civil, o síndico elabora e a assembleia aprova (Arts. 1.348 e 1.350).

Como a Construtábil Pode Ajudar

A Reforma Tributária trouxe para os condomínios obrigações que antes não existiam, e muitas regras ainda estão sendo detalhadas pelo governo. Para o síndico, que já cuida da manutenção, dos funcionários e da convivência no prédio, acompanhar tudo isso sozinho é difícil.

Na Construtábil, cuidamos da contabilidade de condomínios em todo o Brasil. Organizamos as receitas, acompanhamos a regra dos 80%, preparamos o condomínio para a emissão das notas fiscais e explicamos cada mudança de forma clara, para que o síndico possa decidir com segurança e prestar contas aos moradores. Entre em contato e prepare seu condomínio para dezembro.