Empreitada Total e Empreitada Parcial: Qual a Diferença e o que Muda na Prática

Este artigo tem base nos Arts. 610 a 626 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), na Instrução Normativa RFB nº 2.110/2022 (que define empreitada total e parcial para fins previdenciários), na Instrução Normativa RFB nº 2.289/2025 (hipóteses de dispensa de retenção) e na Solução de Consulta COSIT nº 65/2020 da Receita Federal, que trata da retenção previdenciária na empreitada total.

Contratar uma construtora para executar uma obra inteira é diferente de contratar uma empresa para fazer só a parte elétrica, ou só a estrutura, ou só o acabamento. Para o dono da obra ou o incorporador, a escolha entre essas duas formas de contratação não é só operacional: ela define quem é o responsável, quem registra a obra no governo e como o INSS deve ser tratado nas notas fiscais.

O Código Civil regula o contrato de empreitada nos Arts. 610 a 626. A distinção entre empreitada total e parcial, porém, está mais detalhada na legislação previdenciária, especificamente na IN RFB nº 2.110/2022, que define cada modalidade e os efeitos tributários de cada uma.

O que o Código Civil diz sobre empreitada

O Art. 610 do Código Civil define a base do contrato: o empreiteiro se compromete a executar uma obra para o dono da obra, podendo contribuir só com seu trabalho ou também com os materiais. O fornecimento de material não se presume: precisa estar previsto expressamente no contrato.

A principal característica do contrato de empreitada é a autonomia do empreiteiro na execução. O resultado é o que está contratado, e o empreiteiro decide como chegar até ele. Isso distingue a empreitada da simples prestação de serviços com subordinação direta.

O Art. 618 do Código Civil estabelece que o empreiteiro que fornece materiais e mão de obra responde durante cinco anos pela solidez e segurança da obra, considerando tanto os materiais quanto o solo. Esse prazo é irredutível e não pode ser afastado por cláusula contratual.

O que é empreitada total

A empreitada total, também chamada de empreitada global, é definida pela IN RFB nº 2.110/2022 como o contrato celebrado exclusivamente com uma empresa construtora, que assume a responsabilidade direta pela execução de todos os serviços necessários à realização da obra, incluídos todos os projetos a ela inerentes, com ou sem fornecimento de material.

Dois elementos são fundamentais nessa definição. O primeiro é a exclusividade: o contrato é celebrado com uma única empresa construtora. O segundo é a abrangência: ela se responsabiliza por tudo que for necessário para concluir a obra, não apenas por uma etapa.

Na prática, a construtora contratada pode subcontratar serviços específicos, como instalações elétricas ou hidráulicas, mas ela permanece como responsável perante o dono da obra pelo resultado final. O dono da obra não se envolve na coordenação das subempreiteiras.

O que é empreitada parcial

A empreitada parcial ocorre quando o contrato é celebrado para a execução de apenas parte da obra, com ou sem fornecimento de material. Diferente da total, a empreitada parcial pode ser celebrada com uma empresa construtora ou com qualquer prestadora de serviços da área de construção civil, conforme a IN RFB nº 2.110/2022.

Em uma incorporação com múltiplos contratos, por exemplo, um para a estrutura, outro para as instalações, outro para o acabamento, cada um desses é um contrato de empreitada parcial. O incorporador ou dono da obra assume a função de coordenar os diferentes prestadores e responde pela gestão geral da obra.

Quando a empresa contratada para empreitada parcial subcontrata outra empresa para parte do seu escopo, essa nova contratação é chamada de subempreitada. As regras de retenção de INSS se aplicam também à subempreitada.

Quem responde pelo Cadastro Nacional de Obras

O Cadastro Nacional de Obras (CNO) é o registro da obra junto à Receita Federal. A responsabilidade pela inscrição e pela gestão do CNO muda conforme a modalidade de contratação.

Na empreitada total, a responsabilidade pelo CNO é da construtora contratada, conforme orientação da Receita Federal. Ela assume a obra perante o fisco e responde pelos encargos previdenciários sobre a mão de obra empregada.

Na empreitada parcial, o CNO permanece sob responsabilidade do proprietário, incorporador ou dono da obra. Cada prestador executa sua parte, mas o registro central da obra é do contratante.

A diferença na retenção do INSS

Essa é a distinção com maior impacto no dia a dia contábil e fiscal. As regras de retenção previdenciária são diferentes nas duas modalidades, conforme a IN RFB nº 2.110/2022 e a Solução de Consulta COSIT nº 65/2020 da Receita Federal:

Empreitada total: a retenção de 11% de INSS sobre o valor bruto da nota fiscal não é obrigatória para o contratante. No entanto, se o contratante optar por não reter, permanece solidariamente responsável pelos encargos previdenciários não recolhidos pela construtora. Para se elidir dessa responsabilidade solidária, o contratante pode optar por reter os 11% mesmo sem obrigação.

Empreitada parcial: a retenção de 11% é obrigatória. O contratante deve reter o valor sobre o montante bruto da nota fiscal, recolher à Previdência Social e destacar o valor retido no documento fiscal com o título "Retenção para a Previdência Social".

O mesmo vale para a subempreitada: quando a empresa contratada para empreitada parcial subcontrata outra empresa, há nova obrigação de retenção de INSS sobre essa nova nota.

Comparativo entre as duas modalidades

Veja, ponto a ponto, como as duas modalidades se diferenciam:

• Quem pode ser contratado: na empreitada total, exclusivamente empresa construtora. Na parcial, empresa construtora ou prestadora de serviços de construção civil.

• Escopo dos serviços: na empreitada total, todos os serviços necessários à obra, incluídos todos os projetos. Na parcial, apenas parte da obra, com escopo delimitado no contrato.

• Responsabilidade pelo CNO: na empreitada total, da construtora contratada. Na parcial, do incorporador, proprietário ou dono da obra.

• Retenção de INSS pelo contratante: na empreitada total, não é obrigatória, mas o contratante pode reter para se elidir da responsabilidade solidária. Na parcial, é obrigatória, com alíquota de 11% sobre o valor bruto da nota fiscal.

• Responsabilidade pela coordenação geral: na empreitada total, da construtora. Na parcial, do dono da obra ou incorporador.

• Garantia de solidez e segurança (art. 618 do Código Civil): na empreitada total, da construtora contratada, por 5 anos. Na parcial, do prestador, nos limites do seu escopo de serviços.

Por que essa distinção importa para construtoras e incorporadoras

A escolha entre empreitada total e parcial não é apenas contratual. Ela define a estrutura de responsabilidades tributárias, previdenciárias e civis da obra. Uma incorporadora que contrata diferentes empresas por escopo assume para si a coordenação e o CNO. Uma que contrata uma construtora para tudo delega essas responsabilidades.

Do ponto de vista contábil, as notas fiscais recebidas em cada modalidade têm tratamento diferente: a retenção de INSS muda o valor líquido a pagar, o registro das despesas e o crédito previdenciário gerado para a empresa prestadora. Um lançamento errado pode gerar inconsistências no eSocial e na DCTFWeb.

A definição correta da modalidade de contratação no contrato de obra é, portanto, o ponto de partida para que todos os demais processos, da emissão da nota ao recolhimento dos tributos, sejam executados corretamente.

Como a Construtábil apoia construtoras e incorporadoras na gestão contábil de obras

A contabilidade de obras envolve o controle de CNOs, o processamento correto das retenções previdenciárias, o registro das despesas por empreitada e a apuração dos custos por empreendimento. Cada modalidade de contrato exige um tratamento específico.

A Construtábil tem especialidade na contabilidade de construtoras e incorporadoras, cuidando da escrituração de obras, folha de pagamento e obrigações fiscais do setor. Mais informações em construtabil.com.br/contato.