Vaga de Garagem: Aluguel entre Condôminos e o que a Lei Permite

Este artigo tem base no Art. 1.331, §1°, no Art. 1.338, no Art. 1.339, §2° e no Art. 1.322 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), na Lei nº 12.607/2012 (que alterou o Art. 1.331 do CC), no Enunciado 91 do Conselho de Justiça Federal (I Jornada de Direito Civil) e no Enunciado 320 do CJF (IV Jornada de Direito Civil).

Vaga de garagem sobrando e vizinho sem onde estacionar. A situação é comum em condomínios residenciais, mas a solução depende de fatores que nem o condômino nem o síndico costumam conhecer com clareza: como a vaga está registrada, o que a convenção do condomínio diz e quem tem preferência no aluguel.

O tema ganhou contornos mais definidos com a publicação da Lei nº 12.607, em abril de 2012, que alterou o Código Civil e restringiu o aluguel de vagas a terceiros como regra geral. Desde então, a resposta à pergunta depende de três variáveis: o tipo da vaga, o texto da convenção e a ordem de preferência estabelecida em lei.

Os três tipos de vaga de garagem e o que muda em cada um

Antes de verificar o que é permitido, é necessário entender como a vaga está registrada no Registro de Imóveis. O tratamento legal é diferente conforme o tipo, e essa distinção define o que o condômino pode ou não fazer.

Tipo de vaga	Como é registrada	O que pode ser feito com ela
Vaga autônoma	Possui matrícula própria no Registro de Imóveis, separada da unidade habitacional	Pode ser vendida ou alugada com mais liberdade, inclusive para terceiros, pois é tratada como unidade autônoma independente
Vaga acessória à unidade privativa	Vinculada ao apartamento na matrícula. Não tem registro separado	Segue as restrições do Art. 1.331, §1° do CC: aluguel a terceiros depende de autorização expressa na convenção
Vaga em área comum	Pertence ao condomínio como um todo. Nenhum condômino tem propriedade exclusiva sobre ela	Não pode ser vendida a ninguém. Pode ser alugada apenas a condôminos, se a convenção autorizar, e os recursos entram no caixa do condomínio

Para saber em qual categoria a vaga se enquadra, o condômino deve consultar a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis e o memorial de incorporação do condomínio. A convenção do condomínio também costuma descrever como as vagas foram originalmente registradas.

O que o Art. 1.338 do Código Civil estabelece

O Art. 1.338 do Código Civil é a norma central sobre aluguel de vagas de garagem em condomínio: "Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores."

Ou seja: se um condômino quer alugar sua vaga, ele precisa oferecer primeiro aos outros moradores do condomínio. Só se nenhum condômino tiver interesse é que a vaga pode ser oferecida a um terceiro de fora. E, entre os próprios condôminos, quem já usa a vaga tem prioridade sobre quem ainda não a ocupa.

Esse artigo cria uma ordem de preferência que precisa ser respeitada antes de qualquer negociação. Ignorá-la pode tornar o contrato questionável e gerar conflito com outros condôminos que tinham direito de preferência.

O Enunciado 320 do Conselho de Justiça Federal amplia o alcance desse artigo: a preferência vale não só para locação, mas também para a hipótese de venda da vaga de garagem.

Ordem	Quem tem preferência	Observação
1°	Condômino que já usa a vaga (possuidor)	Quem já ocupa a vaga como locatário ou comodatário tem preferência sobre qualquer outro condômino
2°	Outros condôminos sem posse da vaga	Se mais de um condômino disputar, prefere-se o de maior fração ideal no condomínio, conforme analogia ao Art. 1.322 do CC
3°	Estranhos ao condomínio	Só podem alugar se a convenção autorizar expressamente. Na ausência de autorização, estão excluídos

A mudança que a Lei 12.607/2012 trouxe

Antes de abril de 2012, o Código Civil permitia o aluguel de vagas a terceiros desde que a convenção do condomínio não vedasse expressamente. A Lei nº 12.607/2012 inverteu essa lógica ao alterar o Art. 1.331, §1° do Código Civil.

Com a alteração, a regra passou a ser a restrição. Vagas de garagem não podem ser alugadas ou vendidas a pessoas estranhas ao condomínio, salvo se a convenção autorizar expressamente. A omissão da convenção sobre o tema passou a ser interpretada como impedimento, não como permissão.

O Enunciado 91 do Conselho de Justiça Federal reforça esse entendimento: "A convenção de condomínio, ou a assembleia geral, podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio."

Aluguel entre condôminos: o que é permitido

O aluguel de vaga entre moradores do mesmo condomínio é permitido pela lei. Não há restrição para essa situação, desde que a ordem de preferência seja respeitada e a convenção do condomínio não imponha regras adicionais.

A ordem de preferência já foi explicada na seção anterior: quem já usa a vaga tem prioridade. Se nenhum condômino a ocupa e mais de um demonstra interesse, prevalece o que tem maior participação no espaço comum do edifício. Esse critério está previsto no Art. 1.322 do Código Civil.

A convenção pode acrescentar exigências, como aviso prévio ao síndico, prazo mínimo de contrato ou aprovação em assembleia. Se essas regras existem, precisam ser seguidas, mesmo que a lei por si só não as exija.

Aluguel para terceiros não condôminos

Desde 2012, alugar vaga para alguém de fora do condomínio é proibido como regra geral. A exceção existe, mas depende de a convenção do condomínio autorizar expressamente. Se a convenção não fala nada sobre o assunto, a proibição vale.

Contratos assinados antes de 2012, quando a lei ainda permitia esse tipo de aluguel, continuam válidos. Mas qualquer contrato novo precisa seguir a regra atual.

Condomínios que queiram liberar o aluguel para terceiros precisam alterar a convenção em assembleia. Sem essa alteração formal, a proibição se mantém.

O papel da convenção e o que o síndico precisa verificar

A convenção do condomínio é o documento que define o que é permitido além do que a lei já prevê. Ela pode ampliar restrições (proibir aluguel mesmo entre condôminos em determinadas circunstâncias) ou ampliar permissões (autorizar aluguel a terceiros).

O síndico que recebe uma solicitação de aluguel de vaga deve verificar três pontos antes de qualquer orientação ao condômino:

• Como a vaga está registrada: autônoma, acessória ou área comum. Cada tipo tem regime legal diferente.

• O que a convenção diz: se autoriza aluguel a terceiros, se exige notificação prévia, se há quórum de aprovação específico.

• Se a ordem de preferência do Art. 1.338 foi respeitada: o condômino possuidor tem preferência sobre outros condôminos, que por sua vez têm preferência sobre terceiros.

Contratos fechados sem seguir essas etapas podem ser contestados por outros moradores que tinham direito de alugar a vaga antes. O resultado costuma ser conflito interno e, em casos mais graves, processo judicial.

Como a Construtábil apoia condomínios na gestão dessas questões

A correta administração do condomínio inclui o acompanhamento de situações como essa, que envolvem tanto aspectos jurídicos quanto contábeis. Receitas de locação de vagas em área comum precisam ser registradas corretamente nas demonstrações financeiras do condomínio e refletidas na prestação de contas em assembleia.

A Construtábil cuida da escrituração contábil de condomínios e apoia síndicos na organização das demonstrações financeiras e na prestação de contas. Mais informações em construtabil.com.br/contato.