CCT dos Funcionários de Condomínio: o que o Síndico Precisa Verificar no Orçamento em 2026

Este artigo tem base na Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), especialmente nos Arts. 7º, 59, 192 e 457, e nas Convenções Coletivas de Trabalho (CCTs) negociadas anualmente entre sindicatos de empregadores e trabalhadores do setor condominial em diferentes regiões do Brasil.

O reajuste salarial dos funcionários de condomínio é um dos itens que mais impactam a previsão orçamentária anual, e um dos que mais surpreende síndicos na hora de fechar a conta. A Convenção Coletiva de Trabalho define piso salarial, benefícios obrigatórios e condições de trabalho para porteiros, zeladores, faxineiros, vigias, cabineiros e demais funções do setor. Quando entra em vigor, ela muda automaticamente os valores que o condomínio precisa pagar, independentemente de qualquer deliberação em assembleia.

Em 2026, CCTs de diversas regiões do país foram renovadas com reajustes que variam entre 5% e 7% sobre os pisos vigentes em dezembro de 2025, dependendo do sindicato e da categoria abrangida. O impacto vai além do salário: incide sobre todos os encargos calculados sobre ele.

Este artigo explica o que é a CCT, por que ela afeta o orçamento do condomínio, o que está além do salário base e o que o síndico precisa verificar antes da próxima assembleia.

O que é a CCT e por que ela obriga o condomínio

A Convenção Coletiva de Trabalho é um instrumento normativo previsto no Art. 611 da CLT. Ela é negociada periodicamente entre o sindicato dos empregadores e o sindicato dos trabalhadores de determinada categoria e região. Quando homologada, tem força de lei para todas as empresas e condomínios da base territorial coberta, independentemente de filiação sindical.

Cada região tem seu próprio sindicato, sua própria data-base e seus próprios pisos. Em São Paulo, por exemplo, a data-base da categoria de funcionários de condomínios próprios é outubro. Em Santa Catarina, a CCT que abrange Florianópolis, São José, Palhoça e Biguaçu tem data-base maio. Esse ponto é importante: a renovação não acontece na mesma época em todo o Brasil.

O síndico que não acompanha o calendário da CCT da sua região corre o risco de apurar diferenças salariais em atraso, o que gera passivo trabalhista com reflexo direto nas contas do condomínio.

Funcionário CLT próprio e funcionário terceirizado: duas CCTs diferentes

Esse é um ponto que gera confusão frequente. O funcionário contratado diretamente pelo condomínio em regime CLT é regido pela CCT do sindicato dos empregados em edifícios da sua região. O funcionário terceirizado, contratado por empresa de portaria, limpeza ou conservação, é regido pela CCT do setor de prestação de serviços — outro sindicato, outra data-base, outras cláusulas.

Para o condomínio que terceiriza serviços, o reajuste da CCT dos terceirizados não aparece direto na folha, mas aparece no boleto mensal da empresa contratada. Contratos de terceirização geralmente preveem o repasse automático dos reajustes de CCT. O síndico precisa entender essa cláusula antes de aprovar o orçamento do ano.

O que as CCTs de 2026 trouxeram de novo

As CCTs renovadas em 2026 para o setor condominial atualizaram pisos salariais, valores de benefícios e, em vários casos, reforçaram cláusulas que já existiam mas eram frequentemente ignoradas na prática.

O percentual de reajuste varia por região. Em 2026, os acordos homologados em diferentes regiões do país ficaram na faixa de 5% a 7% sobre os salários de dezembro de 2025. O síndico precisa consultar a CCT específica da sua região para conhecer o percentual e os novos pisos aplicáveis.

Uma cláusula que aparece de forma explícita em diversas CCTs e que muitos condomínios ainda descumprem: é proibida a contratação de funcionários do quadro condominial como pessoa jurídica (PJ), microempreendedor individual (MEI) ou qualquer outra forma fora do regime CLT. O descumprimento pode caracterizar fraude trabalhista nos termos do Art. 9° da CLT, com risco de nulidade do vínculo e reconhecimento do vínculo empregatício retroativo.

O custo real de um funcionário de condomínio vai muito além do salário

O piso salarial fixado na CCT é o ponto de partida, não o custo final. Sobre o salário base incidem encargos legais e benefícios que somam, em média, entre 70% e 80% do valor bruto da remuneração. O orçamento que não considera esse custo total fica defasado antes mesmo de entrar em vigor.

	Componente do custo	Percentual / valor	Base / origem
Salário base	Base de cálculo	Incide sobre
INSS patronal	20%	Salário base
FGTS	8%	Salário base
Férias + 1/3 constitucional	11,1%* ao mês	Salário base (provisão mensal)
13º salário	8,33%* ao mês	Salário base (provisão mensal)
Vale-transporte	Desconta 6% do salário do trabalhador — o restante é custo do condomínio	Conforme CCT e município
Vale-alimentação / refeição	Valor fixado em CCT	Obrigatório em muitas CCTs
Adicional noturno	Mínimo 20% (CLT); muitas CCTs estabelecem 30%	Horas entre 22h e 5h
Adicional de insalubridade	20% do salário mínimo	Quando a atividade é insalubre

* As provisões de férias e 13º salário são calculadas mensalmente para evitar impacto concentrado no momento do pagamento. O síndico que não provisiona mensalmente tende a enfrentar dificuldades de caixa em janeiro (13º) e no período de férias do funcionário.

Adicionais que a CCT pode estabelecer além da CLT

A CLT define pisos para alguns adicionais, mas a CCT pode estabelecer condições mais favoráveis ao trabalhador. Três situações merecem atenção especial na composição da folha do condomínio:

• Adicional noturno: a CLT prevê mínimo de 20% para trabalho entre 22h e 5h (Art. 73 da CLT). Diversas CCTs do setor condominial fixam esse adicional em 30%. O condomínio com portaria noturna precisa verificar qual percentual se aplica.

• Adicional de insalubridade: previsto no Art. 192 da CLT em 20% do salário mínimo para grau médio. Algumas atividades exercidas em condomínios — como limpeza com produtos químicos — podem enquadrar o funcionário nessa condição.

• Salário-habitação do zelador residente: quando o zelador reside em área comum do condomínio, muitas CCTs asseguram a ele o salário-habitação, geralmente correspondente a um percentual do salário base. Esse valor compõe a remuneração para fins de cálculo de encargos e verbas rescisórias.

CCT e previsão orçamentária: como integrar os dois

A previsão orçamentária anual do condomínio precisa ser elaborada com os valores de CCT já aplicados. Se a data-base da categoria da sua região é em outubro (como ocorre com os sindicatos do estado de São Paulo), o orçamento do ano seguinte já deve refletir o reajuste que entrará em vigor naquele mês. Se a data-base é em maio, o impacto aparece no meio do exercício fiscal.

Na prática, o síndico deve:

• Identificar qual CCT se aplica ao condomínio: funcionário próprio CLT ou serviço terceirizado, e qual sindicato cobre a região.

• Verificar a data-base da categoria para antecipar quando o reajuste entra em vigor.

• Projetar a folha de pagamento com os novos pisos e benefícios antes de fechar a previsão orçamentária que será apresentada em assembleia.

• Verificar os contratos de terceirização para identificar as cláusulas de repasse de CCT e simular o impacto nos boletos mensais.

• Consultar a administradora ou o contador do condomínio para confirmar os valores exatos da CCT vigente na sua região — especialmente agora, quando várias CCTs estão sendo renovadas.

O papel da contabilidade especializada na gestão da folha condominial

A folha de pagamento de um condomínio com funcionários CLT envolve aplicação de CCT, cálculo de encargos, provisões, FGTS, eSocial, GPS e DARF, além de possíveis diferenças salariais quando a CCT é renovada com retroatividade. Um erro aqui gera passivo trabalhista e, em caso de rescisão, pode resultar em reclamação trabalhista.

A Construtábil cuida da gestão contábil e da folha de pagamento de condomínios, garantindo que os reajustes de CCT sejam aplicados corretamente e que o orçamento do síndico reflita o custo real da equipe. Entre em contato: construtabil.com.br/contato