PL 4/2025: O Projeto que Pode Mudar as Regras dos Condomínios no Brasil

Atenção: este artigo trata de um projeto de lei em tramitação no Senado Federal. As mudanças descritas ainda não estão em vigor e podem ser alteradas ao longo do processo legislativo. O texto atual do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) continua sendo a norma aplicável.

Há um projeto de lei tramitando no Senado Federal que pode mudar profundamente a vida em condomínios no Brasil. O PL 4/2025, apresentado pelo senador Rodrigo Pacheco em 31 de janeiro de 2025, propõe a atualização da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (o Código Civil), tocando em pontos que afetam diretamente síndicos, moradores, administradoras e investidores imobiliários.

O texto foi elaborado por uma Comissão de Juristas instituída pelo Senado em 2023, coordenada pelo Ministro Luís Felipe Salomão, Vice-Presidente do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A proposta altera aproximadamente 897 artigos e inclui cerca de 300 novos dispositivos no Código Civil.

Em setembro de 2025, o presidente do Senado instituiu a Comissão Temporária para Atualização do Código Civil (CTCivil), que está em fase de elaboração do relatório final. Após aprovado no Senado, o texto segue para a Câmara dos Deputados, onde poderá receber emendas e ajustes antes da sanção presidencial.

Onde Estamos no Processo Legislativo

Etapa	Situação
Apresentação no Senado	Concluído (jan/2025)
Comissão Temporária (CTCivil)	Em andamento (relatório final previsto para 2026)
Votação no Plenário do Senado	Pendente
Revisão na Câmara dos Deputados	Pendente
Sanção Presidencial e Entrada em Vigor	Pendente

O que o PL 4/2025 Propõe para os Condomínios

Entre as centenas de alterações propostas, os condomínios edilícios são um dos temas mais impactados. Os pontos abaixo refletem o texto do projeto conforme disponibilizado pelo Senado Federal.

1. Hospedagem por Plataformas Digitais (Airbnb e similares)

O projeto inverte a lógica atual. Hoje, a hospedagem de curta duração só pode ser proibida se a convenção condominial assim determinar. Com o PL 4/2025, essa modalidade passaria a ser proibida por padrão em unidades residenciais, só sendo permitida se houver autorização expressa na convenção ou deliberação em assembleia com quórum de dois terços.

O texto do projeto altera o art. 1.336 do Código Civil, estabelecendo como dever do condômino não utilizar a unidade autônoma para fins de hospedagem atípica, aluguel por diárias via plataformas digitais ou qualquer outra modalidade, sem a devida autorização condominial.

O STJ, nos julgamentos dos REsp 1.819.075/RS e REsp 1.884.483/PR, já havia reconhecido a hospedagem via Airbnb como "hospedagem atípica", distinta da locação por temporada prevista na Lei nº 8.245/1991. O PL consolida esse entendimento jurisprudencial na lei.

2. Expulsão do Condômino Antissocial

O Código Civil vigente, no art. 1.337, prevê apenas a aplicação de multa ao condômino antissocial, mediante aprovação de três quartos dos demais. O PL 4/2025 vai além: propõe a possibilidade de expulsão judicial do condômino que adote reiteradamente comportamentos que prejudiquem a convivência, a segurança ou a tranquilidade dos demais moradores.

O procedimento proposto seria:

•      Aplicação prévia de sanções pecuniárias que se mostrem ineficazes

•      Deliberação em assembleia com aprovação de dois terços dos condôminos (redução do quórum atual de três quartos)

•      Confirmação obrigatória por decisão judicial, que impede o acesso do infrator à unidade e às áreas comuns

O Enunciado nº 508 da V Jornada de Direito Civil já admitia essa possibilidade em situações excepcionais. O projeto dá base legal expressa ao procedimento.

3. Multa por Inadimplência

O art. 1.336, §1º do Código Civil atual limita a multa por inadimplência condominial a 2% do débito. O PL 4/2025 propõe elevar esse teto para até 10%, desde que previsto na convenção condominial.

O projeto também prevê a figura do devedor contumaz: o condômino que reiteradamente deixa de cumprir suas obrigações financeiras pode ser enquadrado como antissocial e sujeito a multa específica de até dez vezes o valor da cota condominial.

4. Vedação de Descontos por Pontualidade

O projeto veda expressamente a concessão de descontos em razão da antecipação do pagamento das cotas condominiais, prática que já vinha sendo condenada pela jurisprudência por gerar desequilíbrio financeiro e tratamento desigual entre os condôminos.

5. Personalidade Jurídica do Condomínio

O projeto faculta expressamente ao condomínio a aquisição de personalidade jurídica própria, por deliberação dos condôminos. Essa mudança consolida entendimentos já reconhecidos pelos tribunais e permite que o condomínio:

•      Arremate unidades devedoras em leilões judiciais em seu próprio nome

•      Tenha separação clara entre o patrimônio do condomínio e o dos condôminos

•      Celebre contratos com maior segurança jurídica

6. Assembleias, Quórum e Participação

O projeto também traz ajustes nas regras de governança interna:

•      A convenção poderá ser válida entre os condôminos mesmo sem registro no Cartório de Imóveis, sendo o registro exigido apenas para oponiblidade a terceiros

•      A convenção poderá limitar o número de procurações válidas por pessoa nas assembleias

•      O condômino inadimplente poderá ser impedido de votar, se previsto na convenção

•      O síndico poderá ter atribuições adicionais às previstas em lei, desde que expressamente definidas na convenção

7. Outras Mudanças Relevantes

•      Obrigação de comunicação de venda: o proprietário deverá informar a venda do imóvel ao condomínio. Sem essa comunicação, permanecerá responsável pelo pagamento das cotas até que ela seja formalizada.

•      Proibição de objetos fixos em janelas: além da proibição já existente de alterar a fachada, o projeto inclui a vedação de fixação de objetos permanentes em janelas.

•      Exclusão do termo "bons costumes": o conceito foi retirado do texto por sua subjetividade, buscando maior previsibilidade nas sanções condominiais.

Código Civil Atual x PL 4/2025: Comparativo Rápido

Tema	Regra Atual (CC/2002)	Proposta PL 4/2025
Airbnb em residencial	Proibido se previsto na convenção	Proibido por padrão; permitido se autorizado
Expulsão de antissocial	Não previsto expressamente	Possível com assembleia (2/3) + decisão judicial
Multa por inadimplência	Até 2% do débito	Até 10% do débito (se previsto na convenção)
Desconto por pontualidade	Permitido	Vedado
Personalidade jurídica	Não prevista expressamente	Facultada por deliberação dos condôminos
Quórum para sanção a antissocial	3/4 dos condôminos	2/3 dos condôminos

O que Síndicos e Administradoras Devem Fazer Agora

O projeto ainda não tem força de lei. Mas o tamanho das mudanças justifica preparação antecipada. Algumas ações práticas:

•      Revisar a Convenção Condominial: verificar se o documento está atualizado e se contempla as regras sobre hospedagem, inadimplência e conduta antissocial conforme já previsto na legislação vigente.

•      Acompanhar a tramitação: o andamento do PL 4/2025 pode ser acessado diretamente no portal do Senado Federal (www25.senado.leg.br).

•      Mapear pontos sensíveis: identificar se o condomínio já tem casos de inadimplência recorrente, hospedagem por plataformas ou conduta antissocial que possam demandar ação quando a lei entrar em vigor.

•      Buscar orientação técnica: contar com assessoria jurídica e contabilidade especializada para interpretar os impactos da nova legislação na gestão financeira e administrativa do condomínio.

O Papel da Contabilidade nessa Transição

Mudanças na legislação condominial têm impacto direto na gestão financeira. O aumento do teto de multas, a criação de novas penalidades e a possibilidade de personalidade jurídica ao condomínio exigem que a contabilidade esteja estruturada para refletir essas mudanças com precisão.

Na Construtábil, acompanhamos de perto as atualizações legislativas que afetam condomínios e orientamos síndicos e administradoras sobre os impactos práticos na prestação de contas, na gestão de inadimplência e na organização financeira das assembleias.

Conclusão

O PL 4/2025 representa a revisão mais abrangente do Código Civil desde sua entrada em vigor em 2003. Para o universo condominial, as mudanças propostas são substanciais: mais poder às assembleias, ferramentas mais claras para lidar com inadimplência e comportamentos antissociais, e regras mais precisas sobre o uso das unidades.

O projeto ainda passa por etapas legislativas e pode sofrer alterações. Mesmo assim, o volume e a profundidade das mudanças justificam atenção desde agora. Condomínios que se prepararem com antecedência terão menos dificuldades na transição quando a nova lei entrar em vigor.

Se você quiser entender como essas mudanças podem impactar a gestão financeira do seu condomínio, os especialistas da Construtábil estão à disposição. Entre em contato e agende uma conversa.