O patrimônio de afetação é um instituto criado pela Lei 10.931/04 que consiste na separação do terreno, direitos e deveres a ele vinculados, do patrimônio particular do incorporador. Ele traz segurança jurídica para o comprador porque o patrimônio da obra fica separado do patrimônio da incorporadora. Entenda mais sobre o patrimônio de afetação e o que caracteriza esse modelo.
Como o patrimônio de afetação deve ser registrado?
A formalização deve ocorrer diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, é necessário fazer a averbação na matrícula do terreno. Esses são os passos para garantir um CNPJ e a obrigação do construtor providenciar uma conta bancária própria para as operações da obra afetada.
Além disso, é necessário que o patrimônio de afetação seja elaborado de forma expressa pelo incorporador ou pelo proprietário da garantia real do bem. Esse processo pode ser realizado a qualquer momento.
Quando termina o patrimônio de afetação?
As obrigações da incorporadora só finalizam quando a averbação da construção é realizada. Outra possibilidade é quando se faz o registro dos títulos de domínio ou de direito de compra no nome dos adquirentes.
Caso a incorporação seja denunciada, o patrimônio de afetação pode ser terminado. Assim, os compradores têm direito à restituição dos valores. Por fim, a assembleia geral de adquirentes também pode optar pela liquidação das obrigações.
Quais vantagens do patrimônio de afetação?
Para o comprador, a incorporação imobiliária submetida ao regime de afetação é sempre vantajosa, uma vez que ele tem a garantia que receberá a unidade imobiliária pela qual pagou. Para a incorporadora, o patrimônio de afetação apresenta vantagens do ponto de vista comercial e tributário. Um empreendimento imobiliário protegido pelo patrimônio de afetação consegue alcançar um valor de mercado mais interessante que o desprotegido, uma vez que consegue oferecer aos compradores/ investidores uma garantia bastante robusta de conclusão da obra.
Do ponto de vista jurídico tributário, há que se destacar o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação, um benefício fiscal também conhecido como RET.
Como regra, para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas, que corresponderá ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins.
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Por Arceneu Luiz Fernandes