O que é o INCC e Como Ele Impacta Quem Compra Imóvel na Planta

Este artigo tem base na Lei nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações Imobiliárias), no Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), na Lei nº 10.931/2004 e em entendimentos consolidados do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre aplicação do INCC em contratos imobiliários.

Quem compra um apartamento na planta costuma receber uma surpresa nos primeiros meses: a parcela que estava no contrato sobe todo mês, antes mesmo de pisar no imóvel. Muita gente acha que é erro, taxa escondida ou problema no financiamento. Na maioria das vezes, é o INCC fazendo seu trabalho.

Entender o INCC (índice Nacional de Custo da Construção) faz diferença para os dois lados: o comprador sabe o que esperar e consegue planejar melhor. O incorporador usa o índice de forma correta, evita conflitos e processos.

O que o INCC Mede

O INCC acompanha quanto ficou mais caro construir um imóvel residencial no Brasil a cada mês. Ele olha para três tipos de custo: materiais de construção (cimento, ferro, areia, tijolos), equipamentos e mão de obra

O cálculo é feito mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia (IBRE) da Fundação Getúlio Vargas (FGV), com dados coletados em sete capitais: São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Belo Horizonte, Salvador, Recife e Porto Alegre. O resultado reflete a média ponderada da inflação do setor.

O índice tem três versões, que diferem só pelo período de coleta dos dados:

• INCC-M: do dia 21 de um mês ao dia 20 do seguinte. O mais comum nos contratos imobiliários.

• INCC-DI: do primeiro ao último dia do mês.

• INCC-10: do dia 11 ao dia 10 do mês seguinte.

Por que o INCC Entra nos Contratos de Imóvel na Planta

Quando uma incorporadora lança um empreendimento e começa a vender unidades na planta, os compradores pagam parcelas diretamente para a construtora ao longo de toda a obra. Esse período pode durar dois, três, quatro anos.

Nesse tempo, os custos da obra sobem. O preço do cimento sobe. A mão de obra fica mais cara. Os materiais variam conforme o mercado. Se o valor do contrato ficasse congelado desde a assinatura até as chaves, a incorporadora estaria absorvendo toda essa inflação sozinha, o que inviabilizaria o empreendimento.

O INCC resolve isso. As parcelas pagas durante a obra são corrigidas mensalmente por esse índice, repassando ao comprador a variação real dos custos do setor. Esse mecanismo está previsto na Lei nº 4.591/1964, a Lei das Incorporações Imobiliárias, que regula os contratos de venda de unidades ainda em construção.

Como Fica a Parcela na Prática

O cálculo é direto: o percentual do INCC do mês é aplicado sobre o valor da parcela. Veja como fica em números:

Parcela atual	INCC do mês	Nova parcela
R$ 2.000	0,8%	R$ 2.016
R$ 5.000	0,8%	R$ 5.040
R$ 10.000	0,8%	R$ 10.080

Mês a mês, o ajuste parece pequeno. O impacto real aparece quando o INCC acumula ao longo de toda a obra. Um índice acumulado de 20% durante a construção representa um aumento considerável no total pago ao final.

Por isso o planejamento financeiro antes de comprar na planta precisa considerar esse reajuste. O valor das parcelas no contrato é o ponto de partida, não o valor final que será pago.

Até Quando o INCC Vale

O INCC só pode ser cobrado enquanto a obra está em andamento. O limite é a expedição do Habite-se ou a entrega das chaves, o que acontecer primeiro.

Depois disso, o saldo que o comprador ainda deve vai para um banco ou instituição financeira, e a correção passa a ser feita por outros índices definidos no contrato de financiamento, geralmente a Taxa Referencial ou o IPCA.

Cobrar INCC depois da entrega das chaves já foi reconhecido pelos tribunais brasileiros como cobrança indevida. O comprador pode questionar e pedir devolução dos valores pagos a mais nessa situação.

O que Acontece quando a Obra Atrasa

Esse é um ponto que gera muita confusão e muitos processos. Quando a obra atrasa por culpa da construtora, o comprador não pode continuar sendo corrigido pelo INCC até a entrega real.

O STJ tem entendimento consolidado: quando o atraso é da incorporadora, o INCC deve ser substituído pelo IPCA a partir da data original prevista para entrega. O IPCA mede a inflação geral do consumidor, geralmente mais baixa do que o INCC do setor da construção. Essa troca protege o comprador de continuar pagando a inflação de um setor por causa de um problema que não foi dele.

Para a incorporadora, esse entendimento reforça a importância de cumprir os prazos. Além da troca do índice, o atraso também gera direito a indenização por lucros cessantes ao comprador, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

Cobranças que os Tribunais Já Reconheceram como Indevidas

Ao longo dos anos, alguns padrões de aplicação do INCC foram questionados judicialmente e reconhecidos como abusivos com base no CDC e na Lei das Incorporações:

Situação	Por que é questionável
INCC cobrado após Habite-se ou entrega das chaves	O índice só tem justificativa durante a construção. Após esse momento, não há base legal para a cobrança.
INCC somado a juros remuneratórios no mesmo período	Os dois incidem sobre o mesmo valor ao mesmo tempo, gerando dupla oneração, vedada pelo STJ.
Correção mensal em contratos com prazo abaixo de 36 meses	A Lei nº 4.591/1964 e a Lei nº 10.931/2004 não autorizam correção mensal em contratos com prazo inferior a esse limite.
INCC após data prevista para entrega, por atraso da obra	O comprador não arca com as consequências de inadimplemento da própria incorporadora. O índice deve ser trocado pelo IPCA.

O que Verificar Antes de Assinar o Contrato

Tanto o comprador quanto o incorporador ganham quando o contrato é claro sobre o INCC. Esses são os pontos que merecem atenção antes de assinar:

• Qual versão do índice está prevista: INCC-M, INCC-DI ou INCC-10.

• A partir de quando a correção começa a ser cobrada: deve ser a partir da assinatura do contrato.

• Até quando o INCC incide: o contrato precisa prever o término com o Habite-se ou a entrega das chaves.

• O que acontece em caso de atraso: o contrato deve deixar claro a troca do índice em caso de mora da incorporadora.

• Se há correção simultânea com juros: essa combinação é questionável e pode ser revista judicialmente.

Para o Incorporador: O Impacto do INCC na Gestão Financeira do Empreendimento

Para quem está do lado da incorporadora, o INCC aparece em dois lugares: no contrato com o comprador e dentro da própria contabilidade do empreendimento.

Os valores recebidos a título de correção pelo INCC integram a receita bruta da incorporadora, conforme entendimento do STJ. Classificá-los de outra forma na contabilidade pode gerar inconsistências na apuração de tributos e nas demonstrações financeiras do projeto.

Além disso, o INCC entra diretamente no cálculo pelo método POC (Percentual de Conclusão), que determina como a receita do empreendimento é reconhecida ao longo da obra. Uma classificação equivocada pode distorcer o resultado contábil do empreendimento e gerar passivos que aparecem tarde demais.

Na Construtábil, trabalhamos com incorporadoras desde o lançamento do empreendimento até o encerramento contábil, garantindo que o INCC e todos os demais componentes da receita sejam tratados corretamente em cada etapa da obra. Fale com a gente e entenda como estruturar a contabilidade do seu empreendimento.