Multa por Atraso de Condomínio: Limite Legal, Juros e Correção Monetária

Este artigo tem base no Art. 1.336, §1°, e no Art. 1.337, caput, do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), na Lei nº 14.905/2024 (que alterou os Arts. 389, 406 e 1.336 do CC), e na Resolução CMN nº 5.171/2024, que regulamentou a metodologia da taxa legal de juros.

Atrasar o pagamento da taxa condominial gera encargos, mas nem todo síndico nem todo condômino sabe exatamente quais são eles e até onde podem chegar. Convenções antigas, administradoras com critérios distintos e uma mudança de lei em 2024 tornaram o tema mais confuso do que deveria ser.

A cobrança sobre um atraso é composta por três elementos separados: a multa, os juros e a correção monetária. Cada um tem regra própria, e entender o que é cada um evita tanto cobranças erradas quanto contestações desnecessárias.

O limite da multa por atraso

O Art. 1.336, §1° do Código Civil estabelece que o condômino em atraso fica sujeito a uma multa de até 2% sobre o valor da dívida. Esse percentual é um teto. A convenção pode prever um valor menor, como 1%, mas não pode ultrapassar os 2%.

Antes do Código Civil de 2002, a legislação anterior (Lei nº 4.591/1964) permitia multa de até 20%. O CC derrubou esse limite, e qualquer convenção que ainda preveja percentual acima de 2% tem essa cláusula invalidada pela lei, mesmo que o restante do documento continue válido.

A multa é cobrada uma única vez no momento do atraso, calculada sobre o valor da cota vencida. Não acumula mês a mês.

Os juros moratórios

Os juros são cobrados todo mês sobre o valor que ainda está em aberto, enquanto a dívida não for paga. A convenção do condomínio pode definir livremente essa taxa. Se a convenção não disser nada sobre o assunto, entra a taxa que a lei chama de taxa legal.

Até agosto de 2024, essa taxa legal era fixa: 1% ao mês. Depois da Lei nº 14.905/2024, ela passou a variar todo mês, calculada pelo Banco Central com base na SELIC menos a inflação do período. Na prática, isso significa que o valor da taxa legal muda mês a mês, e quem cobra juros de condomínio precisa consultar o número atualizado, em vez de usar sempre o mesmo 1%.

Se a convenção já define uma taxa própria de juros, ela continua valendo normalmente, mesmo com a mudança da lei.

A correção monetária

A correção monetária serve para uma coisa diferente da multa e dos juros: ela ajusta o valor da dívida para que ele não perca poder de compra com o tempo, compensando a inflação do período em que o condômino ficou devendo.

Até 2024, não existia uma regra única sobre qual índice usar quando a convenção não falava nada sobre isso. Cada administradora aplicava um critério diferente. A Lei nº 14.905/2024 resolveu essa lacuna: definiu que, na ausência de previsão na convenção, deve ser usado o IPCA, que é o índice oficial de inflação calculado pelo IBGE todos os meses.

Se a convenção do condomínio já define um índice de correção próprio, esse índice continua sendo usado normalmente.

Os três elementos somados

O débito de um condômino em atraso é composto pela soma desses três itens, que funcionam de formas distintas:

Componente	Como é calculado	Como funciona na prática
Multa moratória	Até 2% sobre o valor em atraso	Cobrada uma única vez, no momento do atraso. Não acumula mês a mês.
Juros moratórios	Taxa convencionada ou, se omissa a convenção, a taxa legal do Art. 406 do CC	Incide mensalmente sobre o saldo em aberto enquanto a dívida não for paga.
Correção monetária	Índice convencionado ou, se omisso, o IPCA (Art. 389 do CC)	Atualiza o valor da dívida para compensar a inflação do período. Também incide mensalmente.

A multa entra uma vez. Os juros e a correção acumulam enquanto a dívida não for paga. Por isso, quanto mais tempo o atraso se prolonga, maior o impacto desses dois sobre o total da dívida.

O que a convenção pode e não pode fazer

A convenção tem papel central nesse cálculo, mas os limites variam conforme o item:

Item	A convenção pode fixar taxa maior?	O que vale se a convenção não disser nada?
Multa moratória	Não. O teto é 2% e não pode ser ultrapassado.	Pode fixar percentual menor que 2%.
Juros moratórios	Sim. A convenção pode prever taxa acima da legal, conforme entendimento do STJ (REsp 1.002.525-DF).	Se omissa, aplica-se a taxa legal do Art. 406 do CC (SELIC deduzido o IPCA-15).
Correção monetária	Sim. A convenção pode prever qualquer índice de correção.	Se omissa, aplica-se o IPCA, conforme Art. 389 do CC com redação dada pela Lei 14.905/2024.

Condomínios que queiram revisar as regras de cobrança precisam alterar a convenção em assembleia. O quórum necessário é de dois terços dos condôminos, conforme o Art. 1.351 do Código Civil.

Quando o atraso é recorrente: o que a lei permite além da multa

O Art. 1.337 do Código Civil prevê uma penalidade adicional para o condômino que atrasa de forma repetida. Ela pode chegar a cinco vezes o valor da cota mensal e precisa ser aprovada por três quartos dos condôminos em assembleia.

A lei não define um número fixo de atrasos para que essa multa possa ser aplicada. O texto fala em comportamento reiterado e pede que a assembleia avalie a gravidade e a frequência dos atrasos caso a caso. Na prática, cabe aos próprios condôminos decidir, em assembleia, se a situação daquele morador justifica essa penalidade mais severa, levando em conta quantas vezes ele já atrasou e há quanto tempo isso vem acontecendo.

Essa multa não substitui a multa comum de atraso. Ela se soma aos encargos normais e só pode ser aplicada depois de aprovada formalmente em assembleia.

Como a Construtábil apoia a gestão financeira de condomínios

O cálculo correto dos encargos por inadimplência exige atenção às regras da convenção, ao texto atual da lei e às mudanças recentes como a da Lei 14.905/2024. Cobrar a menos prejudica o caixa do condomínio. Cobrar a mais expõe o síndico a contestações.

A Construtábil realiza a escrituração contábil e o acompanhamento financeiro de condomínios, garantindo que os lançamentos de inadimplência sigam os critérios legais vigentes. Mais informações em construtabil.com.br/contato.