Funções do Síndico, Subsíndico e Conselho no Condomínio: Um Guia Completo

Realizar uma gestão de condomínios eficiente envolve a atuação conjunta de uma equipe que conta com o síndico, o subsíndico e o conselho, sendo que cada um tem uma função específica. Esses papéis são regulamentados principalmente pela Lei nº 4.591/1964, que dispõe sobre condomínios, além do Código Civil (artigos 1.331 a 1.358), e são detalhados na convenção e no regimento interno de cada condomínio. Agora, vamos entender melhor as funções de cada um deles?

Síndico

O síndico é o representante legal do condomínio e exerce a função de gestor, responsável pela administração e pela representação do condomínio perante terceiros. Sua atuação exige transparência e zelo para evitar danos ao patrimônio comum, sendo obrigado a prestar contas regularmente à assembleia (art. 1.348, IV do Código Civil).

As principais atribuições do síndico são:

• Convocar e presidir assembleias gerais;

• Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia;

• Administrar o orçamento, receitas e despesas do condomínio;

• Representar o condomínio judicial e extrajudicialmente;

• Contratar prestadores de serviço e fiscalizar obras e manutenções;

• Prestar contas anualmente ou quando solicitado pelo conselho;

• Zelar pela conservação e segurança das áreas comuns;

• Manter o seguro obrigatório do condomínio atualizado (quando aplicável).

Importante destacar que o síndico responde civil e criminalmente por atos de gestão, principalmente se agir com negligência, imprudência ou má-fé. A prestação de contas detalhada é fundamental para demonstrar transparência e evitar questionamentos judiciais. Por isso, recomenda-se que o síndico mantenha registros financeiros claros e arquivos documentais organizados. Além disso, o síndico pode ou não ser um morador do condomínio, mas sua possibilidade deve ser sempre verificada de acordo com a convenção do condomínio.

Subsíndico

O subsíndico atua como um auxiliar direto do síndico, podendo substituí-lo em suas ausências ou impedimentos. A existência do subsíndico não é obrigatória; isso depende do que está previsto na convenção condominial, que pode ou não prever essa figura administrativa (art. 1.348, parágrafo único do Código Civil).

Quando existe, as funções do subsíndico normalmente incluem:

• Assumir as atribuições do síndico em sua ausência temporária ou definitiva;

• Apoiar na fiscalização dos serviços e cumprimento das normas internas;

• Auxiliar na organização das assembleias e na comunicação com condôminos;

• Atuar em projetos ou áreas específicas, conforme delegação do síndico.

Na prática, o subsíndico também pode assumir responsabilidades pontuais em situações que exigem atenção imediata ou presença constante, como em condomínios maiores, nos quais a gestão exige divisão clara de tarefas. Essa divisão de funções contribui para a eficiência administrativa e evita sobrecarga no síndico.

Conselho

O conselho, formado por condôminos eleitos em assembleia, desempenha um papel fiscalizador e consultivo, assegurando o equilíbrio na administração condominial. Seu funcionamento é previsto pelo Código Civil (art. 1.348, III) e pela convenção, que define o número de membros e suas regras de atuação.

Dentre as funções do conselho destacam-se:

• Analisar e aprovar as contas apresentadas pelo síndico;

• Fiscalizar os contratos e serviços contratados;

• Auxiliar na elaboração do orçamento anual e no planejamento financeiro;

• Mediar conflitos entre condôminos e propor soluções pacíficas;

• Sugerir melhorias e ações para a manutenção e valorização do condomínio.

É comum que o conselho atue diretamente na resolução de conflitos internos, que vão desde desentendimentos por uso das áreas comuns até questões financeiras, como casos de inadimplência. Ao atuar em conjunto, o conselho oferece equilíbrio e transparência, evitando decisões unilaterais e fortalecendo a gestão democrática.

Uma gestão condominial eficiente depende da colaboração e do entendimento claro das funções de cada agente envolvido. A Construtabil está preparada para auxiliar condomínios em todas essas etapas, oferecendo suporte administrativo, contábil e jurídico para que síndicos, subsíndicos e conselheiros possam exercer suas responsabilidades com segurança e eficiência. Com uma contabilidade especializada, é possível garantir a conformidade legal, a transparência nas contas e a tranquilidade para todos os moradores.